از صعود تا رکود؛ قیمت مسکن به کدام سو می رود؟
مسکن از ابتدایی‌ترین نیازهای زندگی اجتماعی است که امروزه ساخت یا خرید آن برای مردم به یک آرزوی محال تبدیل شده است. به‌گونه‌ای که داشتن یک سرپناه ابتدایی، محقر و ساده برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه و یا همان حقوق‌بگیر و کارگر و کارمند دست‌نیافتنی‌تر شده است. قیمت‌های سرسام‌آوری که نگاه‌کردن به آن نیز ذهن را مشوش می‌کند چه رسد به اینکه بتوان اعداد و ارقامش را شمارش کرد. روند افزایشی قیمت مسکن و اجاره‌بها، تبدیل به یکی از معضلات بزرگ کشور شده است که مچ همه دولت‌ها و سیاست‌های مسکنی آنها را خوابانده است.
به گزارش سلام دنا؛ افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت و تجهیز از یک سو و فشارهای اقتصادی و تورم، قدرت خرید مسکن را برای مردم به‌شدت پایین آورده است و همین موضوع موجب شده است که دولت‌ها به فکر ساختن مسکن ارزان‌قیمت و مناسب برای اقشار مختلف جامعه بیفتند.
پس از پروژه مسکن مهر، این بار دولت برای ایجاد عدالت اجتماعی، نهضت ملی مسکن را کلید زد تا مگر دغدغه مردم و به‌ویژه مستأجران و خانه به دوشان را کاهش داده و از بین ببرد. در این مورد نیز تأمین زمین از طرف دولت و تهیه هزینه‌ها و اقساط پیش پرداختی برای متقاضیان نیز مانعی دیگر ایجاد کرد.
قیمت مسکن یکی از عامل‌های است که در بسیاری از کشورهای دنیا، متأثر از عوامل مختلفی است؛ کشور ایران هم از این قاعده مستثنی نیست. در کشور ما، قیمت مسکن متأثر از عوامل مختلفی مانند کاهش و افزایش دلار، نوسان قیمت مصالح، زمین و موارد پیش‌بینی‌نشده‌ای است که فقط در ایران شاهد آن هستیم. این روزها بازار مسکن بعد از صعود قیمت‌ها در چندساله اخیر به یک خواب زمستانی و رکود رفته است.
رکود در بازار مسکن
کارشناسان، اصلی‌ترین دلیل روند نزولی قیمت در بازار مسکن را رکود حاکم بر بازار می‌دانند. رکودی که سایه آن، هم در بازار معاملات و هم در بازار ساخت‌وساز محسوس است. کارشناسان معتقدند ضربه این رکود بر بازار مسکن انکارناپذیر است و این روند کاهشی نیز چندان امیدوارکننده و ثابت نیست.
به باور تحلیلگران، به‌محض بازگشت تعداد معاملات به ارقام سال‌های گذشته، دوباره روند قیمت مسکن روی شیب صعودی قرار خواهد گرفت. هر چند اکنون نیز متوسط قیمت مسکن در نقطه‌ای ایستاده که با کاهش قیمت ماهانه، آن باز هم مردم توانی برای خرید مسکن موردنیاز خود را ندارند.
اکنون اصلی‌ترین مشکلی که حوزه مسکن با آن دسته و پنجه نرم می‌کند رکود است؛ رکودی که دولت در ابتدای تابستان امسال گمان می‌کرد آبی بر آتش روند افسارگسیخته مسکن است، اما آتشی دیگر بر دامن این بازار افکند.
دولت اکنون باید خروج این بازار از رکود را در اولویت خود قرار دهد، فرایندی که ضربه آن بیشتر از افزایش قیمتی است که این حوزه در سال گذشته با آن مواجه بود.
کارشناسان پیش‌بینی بازار مسکن معتقدند رکود حاکم بر این بازار در نتیجه به‌کارگیری سیاست‌های انقباضی است، اما در ماه‌های پایانی سال به دنبال کسری بودجه، دولت دیگر توان کنترل نقدینگی را نخواهد داشت و با افزایش قیمت مواجه خواهیم شد. در مقابل عده‌ای دیگر بر این باور هستند که بازار مسکن وارد شرایط رکود تورمی شده است و تا پایان سال تغییرات مختصری خواهد داشت.
گران‌شدن وام مسکن
یک از راهکارهای دولت ارائه تسهیلات خرید مسکن بوده که شرایط خاص، متغیر و گران‌بودن این تسهیلات تأثیر مستقیمی بر رکود و تورم در این بازار گذاشته است. بررسی روند قیمت اوراق تسه ۱۴۰۲ از انتهای خرداد تا امروز، حاکی از افزایشی ۶۷ درصدی است. در این راستا هزینه خرید وام مسکن نیز از ۲۷۰ میلیون تومان فراتر رفته و عملاً فراهم‌کردن آن برای تعداد زیادی از خانوارها ناممکن شده است. روندی که برای بانک مسکن معامله‌ای دو سر برد است و برای متقاضیان به‌جز ضرر هیچ ندارد.
وام مسکن در تمام کشورهای دنیا یکی از مشوق‌ها و تسهیل‌کننده‌هایی است که دولت برای خرید خانه به متقاضیان پرداخت می‌کند، اما این تسهیلات در ایران با موانع و محدودیت‌هایی روبه‌روست که باعث می‌شود با وجود شرایط نامناسب خرید مسکن در کشور، خریداران عطای آن را به لقایش ببخشند و دنبال راه دیگری بگردند.
یکی از مشکلاتی که در زمینه دریافت وام مسکن وجود دارد هزینه‌ای است که در همان ابتدا باید برای اوراق تسه پرداخت شود. این در حالی است که از مدتی پیش نیز قیمت اوراق، افزایش قیمت چشمگیری را تجربه کرده است.
ماجرای افزایش قیمت اوراق تسه به ضرر مردم و معامله‌ای دو سر برد برای بانک مسکن به شمار می‌رود، زیرا هم به‌عنوان ناشر اوراق، روی هزینه روزافزون قیمت اوراق تسه سود می‌کند و هم تسهیلاتی با سود و اقساط ماهانه بالا پرداخت می‌کند که آن هم به طور جداگانه برای این نهاد سودآور است.
بنابراین فراهم‌کردن هزینه تسهیلاتی که باید به روند خرید خانه کمک کند، عملاً برای قشر بزرگی از مردم ناممکن شده است. در سمت دیگر نیز، پرداخت اقساط ماهانه این تسهیلات، از حقوق بیش از نیمی از دهک‌های درآمدی بالاتر است.
دولت چه باید بکند؟
دولت باید در زمینه مشوق‌های ساخت غیرمستقیم هزینه کند. سازندگان به ثبات سیاست و بازار احتیاج دارند و بنابراین دولت باید به تعهدات خود در بخش مسکن توجه بیشتری نشان دهد. مشوق‌هایی نظیر معافیت یا کاهش مالیات نیز می‌تواند مؤثر باشد. دولت اگر به‌صورت جدی از این بازار حمایت کند مسکن بازار مطمئنی برای جذب سرمایه است. در غیر این صورت اگر بازارهای دیگر جذاب‌تر باشد نمی‌توان جلوی خروج سرمایه را گرفت و وضعیت بدتر می‌شود.
ازآنجاکه سیاست کنونی دولت در مجموع ساخت‌وساز است و بر اساس ظواهری که وجود دارد نشان می‌دهد این فرایند آغاز شده است، اگر دولت به این ساخت‌وساز با استفاده از بازار سرمایه و بخش فنی و مهندسی بخش خصوصی انجام دهد و ساخت را به سمت ساخت توسط مردم ببرد اثرگذاری بیشتر خواهد داشت. البته همین اندازه هم که شروع شده اگر پیش برود و درصورتی‌که بخشی از تعهدات انجام شود یقیناً مؤثر است.
ساخت ۲ میلیون مسکن به نتیجه می‌رسد؟
اما در این شرایط وعده ساخت ۲ میلیون مسکن از طرف دولت موضوعی است که از یک سو دولت را تحت‌فشار برای عمل به این وعده گذاشته است و از سوی دیگر مردم و متقاضیان مسکن را امیدوار کرده است. حال سؤال اینجاست با شرایط اقتصادی موجود آیا این وعده عملی خواهد شد. یک عضو کمیسیون اجتماعی مجلس بر رفع مشکلات بخش مسکن با رویکردهای وزارت راه تاکید دارد که جزئیات ساخت حدود ۲ میلیون واحد نهضت ملی مسکن مشخص نیست.
علی زنجانی‌حسنلویی معتقد است با رویکردهای جدید وزارت راه و شهرسازی در تسهیلگری بخش مسکن با واگذاری زمین و ایجاد مشوق برای سرمایه‌گذاران برای نوسازی بافت فرسوده و تولید مسکن، مشکلات گذشته در حال رفع‌شدن است.
فاصله معنادار بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن
وی با تأکید بر اینکه هنوز فاصله معناداری بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن در کشور وجود دارد، افزود: به نظر می‌رسد در آینده نزدیک هدف‌گذاری‌های جدیدی که در دولت سیزدهم در بخش مسکن انجام شده به نتیجه مثبتی منجر شود که اثرات آن را مردم نیز شاهد خواهند بود.
بازار مسکن در سال آینده
اما قیمت مسکن در سال آینده چه شرایط را تجربه خواهد کرد؟ شاید برای آنهایی که امسال هم نتوانستند سقفی بالای سرخود ببینند و سال را تمام شده می‌بینند امیدی برای سال آینده وجود داشته باشد. یک کارشناس بازار مسکن درباره بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ اعتقاد دارد: «سال آینده باتوجه‌به افزایش قیمت‌هایی که با آن مواجه خواهیم شد، مانند افزایش هزینه‌های مؤثر بر قیمت تمام‌شده مسکن و هزینه‌های مربوط به افزایش قیمت انرژِی که باعث افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل و بالارفتن قیمت سیمان و فولاد، قاعدتاً قیمت تمام‌شده خانه هم بالا می‌رود.»
از سوی دیگر باتوجه‌به بودجه‌ای که برای سال ۱۴۰۳ بسته شده و میزان افزایش حقوقی که در زمینه حقوق کارمندان اتفاق می‌افتد، از سوی دیگر رشد دستمزد در زمینه صنعت و کارگری، در نهایت قیمت مصالح ساختمانی نیز بالا می‌رود. همچنین افزایش هزینه‌هایی نیز در زمینه صدور پروانه ساخت، نظارت فنی و نظام‌مهندسی وجود دارد که در انتها همان‌گونه که گفته شد هزینه‌های مربوط به قیمت تمام شده را بالا می‌برد. با این تفاسیر باید دید هدف‌گذاری دولت سیزدهم در بخش مسکن که سیستم بانکی خیلی با آن همراه نبوده در آینده نزدیک به نتیجه می‌رسد یا خیر؟
انتهای پیام/ح/م
هیچ دیدگاهی درج نشده - اولین نفر باشید